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丁屋是村屋?村屋不一定是丁屋?

概念上「丁屋」和「村屋」是有所分別,「丁屋」可以說是「村屋」,但「村屋」卻不一定是「丁屋」。 有關分別會影響物業買賣的合法性,村屋和丁屋條例有異須分清。

可建屋的新界土地大致上有以下幾種﹕
  1. 舊屋地:一般是指根據1905年批出的集體政府租契內的某些地段, 其用途註明為屋地者,這些屋地一般多在一些傳統鄉村範圍內。在重建前 ,必須向當區地政處申請一份「重建批准書」。因無限制買賣轉讓條款, 故此無「補地價」問題。
  2. 舊批地:一般是指政府在1905年後在新界各區理民府(現在的地政處) 以拍賣方式出售的土地,一般會限制樓層不可多於兩層。無「補地價」問題。 不過,政府保管的地契在二次大戰時全部被燒毀或散失,因而令涉及此類土地 的物業出現業權缺陷。
  3. 新批地:一般是指政府在六十年代後,以獨立合約方式批出的新界土地, 所有條款均列明於有關的批地合約文件內。 如承批人是根據政府於1972年制定的「小型屋宇政策」,以新界原居民的男性後人的資格(即所謂「丁」)而申請得來的土地,批地合約內必 定會註明一系列嚴格的「限制買賣轉讓條款」,並訂明承批人必須在完 工後,申請作出「補地價」並取得地政專員書面同意後,才可將這種「村屋」(即「丁屋」)出售及轉讓。
  4. 農地及建屋牌照:是指政府批準新界農地(old schedule lot)業主在其私人 農地範圍內建造屋宇的批准文件。同樣地,建屋牌照內一般載有很多發展限制,例如 建屋位置、樓層數目、樓高、覆蓋面積及用途等。在完成發展後,須申請一張「完工 證」(又稱「滿意紙」),方可出售及轉讓。舊式的建屋牌照(一般指1972年前發出 的)大多沒有「補地價」的限制,只需在取得「滿意紙」後,便可出售或轉讓。
1972年後批出的建屋牌照,大多數是根據「丁屋政策」批出,故此其內容跟丁屋地的新批合約一樣,必會註明一系列嚴格的「限制買賣轉讓條款」,並訂明承批人必須在完工 後,申請作出「補地價」並取得地政專員書面同意後,才可將這種「村屋」(即「丁 屋」)出售及轉讓。
怎樣分辨村屋和丁屋?
可從地契文件中才可見到。「丁屋」大致上分兩類情況出現:
  1. 政府從官地中撥出適合土地,以新批地形式批出(因官地有限,近年已不再見到這種丁屋批約);
  2. 原居民自己提供適合的農地,再申請建屋牌照(俗稱「丁牌」)的方式出現(這種為目前最常見的)。
    注意:出售「丁屋」樓花,絕不可以直接用「丁」的名義出售,否則構成違反「建屋牌照」行為,政府有權沒收有關土地。
丁屋背景

1972年政府制訂新界丁屋政策,容許新界男性原居民在其一生中可以享有以低廉地價取得批地建屋自住,稱為丁權

丁屋其實亦是新界小型鄉村屋宇之一種,地政署負責監管丁屋的外型及面積
丁屋於建成後,只要取得政府發出滿意紙後,業主便可入住
早期之丁屋,如屬原居民自住物業,只需補地價後,便可自由出售
另有發展商向男丁村民購買丁屋,並簽署授權書及遺囑,而發展商會與買家簽定意向書以保證業主 「丁」必定會以固定價格賣出,發展商並會先行向買家收取訂金以補地價之用.發展商利用買家之訂金補地價後,作為業主「丁」授權人,再與買家簽定合約及樓契
丁屋分為兩類
男丁可私自出地向地政署申請「私地建屋牌」
以低於市價三至四成的代價-「優惠補價」向地政署申請「撥地建屋牌」
購買丁屋常見條文
新界土地 - 丈量約份(D.D.) 及地段(LOT)
一. 建築面積限制 - Restriction of Gross Area
建築物覆蓋面積不超過700平方呎
建築物高度不超過27英呎,不多於三層
二. 集體官契 - Block Government
標準內宮整個D.D.納入一份集體官契內,各個地段資料則分別列於附表內,附表資料包括:
 
1. 地段號碼 2. 批地年期 3. 承批人姓名
4. 地段用途 5. 面積 6. 地租
三. 建屋牌照 - Building License
農地擁有者,於其地段上某指定位置建造小型屋宇,其發展限制及條件明列於牌照內。
四. 三張『轄免紙』 - Certificate of Exemption
新的《建築物條例(新界適用)條例》(新例)制定了一系例規定嚴格管制小型鄉村屋宇,業主需向地政處取得三張豁免紙分別為建築工程、渠務工程及地盤整理工程。如沒有取得豁免而進行建築者,該建築物可被視為非法建築物。
五 滿意紙 - Certificate of Compliance
新批內註明承批人在未得地政處滿意下不得進行轉讓、按揭等,故此承批人在完成發展後,都會即時申請一張滿意紙,主要是符合新批內之規定
由於新界小型屋宇一般都是受豁免的,故此無需『入伙紙』便可入住,一般買家及銀行衹根據『滿意紙』作為有關官方文件,以証明該屋宇之合法性及完工日期
或有個別情況業主在完工數年後才領取滿意紙,故此不能單靠滿意紙決定樓齡
七. 補地價 - Premium
丁屋的官批內一般註明買賣轉讓限制,必須先領取滿意紙後,再向地政處申請補地價,方可刪除官契內之轉讓限制條件,方可正式進行買賣。在未補地價前,所有買賣或任何形式之轉讓,均屬違反官契論,地政處有權充公有關地段
補地價必須是整幢三層屋宇計算,沒有分層補地價
於私人土地上興建丁屋,不可於五年內轉讓,如在限期前出售,便須向政府補地價才可正式轉讓
八. 丁屋補地價可分以下兩種
私地建屋牌 補地價金額屬於優惠價及於申請『轉讓同意書』時補市值價之差價
撥地建屋牌 補地價金額屬於建屋前之土地價及於申請『轉讓同意書』時補地價之差價
九. 丁花樓宇
此類物業是屬於興建中而未出滿意紙之丁屋樓花
丁屋如未獲發滿意紙,是不可補地價
如購買未補地價之丁屋,除不可擁有業權,是不受法律保障的
如屬發展商興建物業,可能出現工程延誤或爛尾情況,買方可能不能取回訂金
銀行是不接受丁花樓宇按揭
十. 其它注意事項
有部份村屋地皮可能連接斜坡,應查明該斜坡的維修責任是否由政府、私人或政府與私人共同負責。根據建築物條例規定,如有斜坡出現『危險』性質或『潛在危險』,斜坡必須由有關業主或負責人士進行維修
如村屋連接花園出售,應查明有關業權,是否入契或受政府租約條例所限制。如受政府租約限制,該花園是不可連同物業出售的
如村屋連天台出售,應查明有關業權,是否入契獨立擁有或分攤擁有。一般查冊內已列明有關物業之天台擁有權
一般村屋進行買賣前,必須由銀行或測量師行進行估價,以確定該物業之市場價值。買賣雙方須自行聘請律師,查詢樓契內容及其它文件,以核實村屋樓契內是否有買賣限制,方可簽署賣買合約及交予訂金
不少置業者都喜歡購買村屋,其原因主要是大部分的村屋都是位於郊區,遠離煩囂鬧市,可以感受大自然的恬靜,間隔四正,高實用率,周圍建屋密度低,以及可以飼養寵物等等。但是購買村屋跟其他一般物業則有所不同,以下常見問題供大家參考:
  常見問題 注意事項

1.

業權不清,必須確定該村屋的業權,是否與真正的業主進行交易,該村屋的地址是否符合政府所規劃的地段範圍

可要求賣方出示由政府發出的租契或批約。 如果該村屋包括天台、花園及其他建築物,應該查清楚是否屬僭建與是否己包括在樓契內。

2.

土地或村屋的轉讓有限制,例如要補地價等,因為根據政府法例,村屋是必須補地價才可以在市場上自由轉賣

仔細查閱契約或批地文件,以確定是否訂有限制條文

3.

村屋違返租契、新批約或建築牌照的發展條件

買家或其代表律師應向土地註冊處查冊,在簽訂買賣合約前,應要求賣方提交所有的相關文件

4.

己建成的村屋超出地段範圍之外,或輕微違規,未能申請豁免

該村屋是否擁有全部由政府所發出的有效文件,例如滿意紙、轉讓契、樓宇分契,及豁免書等,以確定物業的批地建屋程序、樓宇結構是否合法及安全,確保日後可自由轉售

5.

道路使用權不清或沒有路入屋

可透過物業代理或測量師向地政署查詢

6.

未獲當局批淮即偷步興建村屋

盡量避免購買村屋樓花

7.

村屋發展爛尾

村屋現樓可以實地考察,而且應盡量避免購入爛尾村屋樓花,購入村屋現樓相對比較有保障

8.

銀行不做足按揭

大部分的銀行對於村屋的估價都偏向保守,就算可以估足價,也未心能夠承造高達樓價七成的按揭(一般最高只能承造五至六成的樓價按揭),所以在購買村屋及簽署臨時合約之前, 應找銀行對該村屋進行估價及批出的最高貸款額

其它注意事項

1.

村屋附近多種植花草樹木,容易接觸到蛇蟲鼠蟻。鄰居又會飼養貓狗,對於有小朋友的家庭應該特別小心。

2.

若村屋地處低漥地帶及斜坡附近,更要注意附近的水渠和斜披的維修及保養,可能每逢雨季會有水浸及山泥傾瀉。

3.

留意單位內的食水是由附近的井水還是水務署的街喉供應。假如是井水的話,就算食水己經煮沸,也未必安全。

4.

因為村屋多位於郊區,交通未必方便,買家應衡量工作上下班交通花費的時間及費用;偏僻的村屋,未必能夠正常接收手提電話、免費電視和有線電視等等。

5.

村屋的買賣程序及手續有別於大部分樓宇買賣,置業者購買前,必須先咨詢律師的專業意見,選擇有處理村屋買賣經驗的律師詳細睇契,以保障自己的權益。

置業者也可參考地政總署印製的<<購買新界郷村屋宇須知>>小冊子,或向地政署查詢。地政署地址:
香港北角渣華道333號北角政府合署20樓
電話: 2525 6694
傳真: 2868 4707
網址: http://www.landsd.gov.hk/tc/about/welcome.htm